■ 张秀芳
2013年以来，我国房地产市场逐步告别高速增长的“黄金期”，“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”的总体格局已经形成，房地产业正迈入质 量型、差异化竞争为主的发展新阶段。与此同时，下行期产业链自身修复功能失效、规则之治与粗放式经营的矛盾以及高速增长时期积累的各种问题开始集中呈现， 并以诉讼形式大量进入司法领域。笔者结合司法实践，分析了当前经济发展新常态下涉房地产企业纠纷的常见类型及审理中的难点，并提出对策建议。
常见纠纷类型
（一）商品房预售纠纷。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去，加速了商品房的流转，促进了房地产市场的发展。但是，商品房预售制度也导致由开发商虚假宣传、延期交房、不能办理产权证等引发的矛盾纠纷增多。
（二）商品房销售纠纷。主要是在商品房销售过程中，因为出售方商品房面积不足、质量存在瑕疵、不出具发票、办理产权证或买房人未按期支付房款等引发的纠纷。
（三）“小产权房”交易现象频现。尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但是小产权房不仅没有因政策严令禁止退出房地产市场，反而有愈演愈烈 的趋势。目前房地产自交付之日起超过一年土地证和产权证办不下来的数量不在少数，有些责任不全在房企，也存在政府的原因，由于土地出让环节的不规范，现在 作为历史遗留问题处理而导致普遍延迟办证给购房者带来诸多不便，也导致业主投诉现象。
（四）物业服务合同纠纷。物业服务是房地产市场衍生的市场利润相对较低的一个行业，房地产市场矛盾频现，一方面业主希望 以最低的价格购买到最好的服务，导致拒缴物业费现象激增。
（五）房屋拆置纠纷。在城镇化过程中，房屋拆迁案件成为房地产纠纷中当事人矛盾最容易激化的案件。在房屋拆置过程中，由于拆迁补偿标准过低、强拆、土地补偿价格不到位等原因导致纠纷发生。
审理中的难点
（一）房屋质量问题。从审理实践中发现，商品房买卖合同纠纷甚至物业服务合同纠纷的比重较大的原因就是房屋质量问题，墙面开裂，楼层漏水等等。
如一小区使用新能源环保砖，前期盖楼使用该砖砌的墙面整体出现裂缝，虽被紧急叫停，入住前期楼盘的业主多次反映该质量问题但得不到解决。
（二）开发商违反规划许可，擅自增加容积率。开发商擅自增加容积率，必然导致因住户增加使公共管理、电梯等公共的人均占有量减少，所购房屋的使用价值和市场价格由此受损，业主的损失是客观存在的。但是，对于业主的损失难以具体量化。
如果根据“谁主张、谁举证”的一般原则，在业主无法举证的情况下以证据不足为由驳回业主的请求，等于承认开发商违约却不让其承担任何责任，不利于规范房地产市场。
（三）建筑工程施工合同纠纷事实认定和责任区分难。房地产建筑市场挂靠、转包、非法分包现象较为普遍。承包人转包、违法分包或被挂靠后，当发生纠纷时，其往往以施工人与其无关而逃脱或推卸责任。
半拉子工程的已完工程量、工程价款无法确认，一些工程甚至连图纸都没有，导致无法鉴定。当事人作虚假陈述，使得原本复杂的案件事实无法查清，难以认定。
大量变相的内部承包关系导致借用资质与内部承包、合法转包、分包与非法转包、分包界定难；工程实际施工人、项目经理以及工程现场管理人与承包人的关系难以辨别。承包人起诉发包人要求给付工程款现象。
（四）纠纷牵涉面广，案件化解难。发包人恶意拖欠工程款，承包人因不能及时兑现农民工工资，从而煽动农民工集体上访讨薪。因工程承包发生矛盾， 承包人故意不按时移交竣工验收报告，工程无法竣工验收，导致开发商无法及时交付房屋，加之房价呈下跌趋势，引发购房人要求退房或诉讼要求给付逾期交房违约 金，化解难度很大。
对策建议
（一）依法完善商品房预售监管机制。一是建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度，严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。
特别对那些长期停工、时停时建而不能确定施工进度保证施工的连续性，不能保证竣工时间的工程，应建立商品房预售许可证的停用、收回和撤销制度。二是清理商品房预售合同“登记备案”的受理单位，对那些违法受理、无权受理“登记备案”的单位，严令取缔。
同时，完善依法受理商品房预售合同“登记备案”部门及其职能，建立购房消费者对其商品房预售合同是否“登记备案”的查询、质询制度，方便购房消费者进行查询和投诉。
完善在商品房预售合同发生购房人主体变更、换房，解除合同退房等情况下的变更或撤销合同登记备案的程序。三是建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。
（二）完善法律法规，规范行政管理。我国对于房地产方面的法律法规主要是房地产行政管理法律，规范政府对房地产企业的管理，对于房地产企业违反法律法规的行为多是进行行政处罚，极少规定民事责任。
在房地产住宅质量等方面应对开发商实行严格的民事责任才会有效减少案件的发生。
一是应及时出台相关规定，规范“小产权房”交易行为。
二是加强监管，风险提前防范。建筑工程施工合同纠纷事实认定和责任区分难的一个原因是在双方当事人在签订、履行合同前未就对方的信誉、资质进行 了解，或未经过合法的招投标过程，利益驱动下盲目工程上马，严重扰乱了建筑市场秩序，而且也是造成职务犯罪、拖欠农民工工资和“豆腐渣工程”的罪魁祸首。
必须全面提高执法能力，严格执法，特别是要注重抓好平时的监管，坚持查漏补缺，从而彻底杜绝“胡子工程”、“豆腐渣工程”、“腐败工程”，节约建设资金，提高资金使用效益。
（三）加强法律法规宣传，引导当事人理性维权。小区内巡回审理，做好法律宣传。物业管理服务是一个行业，合同中业主片面强调权利，忽视自己缴纳物业费的义务，惨淡收场，
法院在审理该类涉案人数众多的群体性案件，可尝试安排在涉案小区内进行巡回审理，进行法律宣传，能达到事半功倍的效果。
如业主对开发商遗留的房屋质量问题应在质保期内向开发商主张权利。在超过质保期限发现质量问题的，动用维修基金。
（四）维护当事人合法权益和社会稳定相结合。针对开发商违反规划许可，擅自增加容积率的情形，对于业主损失大小如何确定，虽然商品房买卖合同未 对被告擅自增加容积率应承担责任的方式作出明确约定，且业主不能提供确凿的证据证明其损失的具体数额，但开发商的行为确实给业主造成了损失，法院可以依职 权酌情确定原告所受损失的具体金额，既保护了受害方的利益，也不违反法律规定，在一定程度上可以起到规范房地产市场秩序、抑制违规行为的作用。（作者单 位：江苏省中级人民法院）
